自2018年12月中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展长效机制”以来，作为行业领军企业的万科对于长效机制的落地有何思考？在10月24日举行的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮回应上证报记者提问时称，落实长效机制正当其时，已迎来最佳窗口期。过高房价不利于城市竞争力，房地产行业长效机制要落到实处，关键是完成两个目标：“住有所居”和“居者有其屋”。要完成上述目标，郁亮建议分层分级规划住房供应，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，同时提高土地开发率，有效解决土地用途错配问题。

这是郁亮第一次对“房地产长效机制落到实处”提出自己的系统性思考。

过高房价不利于城市竞争力

郁亮表示，今年7月30日中共中央政治局召开会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这意味着房地产行业获得健康稳定、可预测的政策环境，为行业发展进一步指明了方向；同时，近年来主要城市大力推进转型升级，需要人才导入以支撑城市发展需要，而过高的房价则不利于城市吸引人才；“实际上我们可以欣喜地看到，一些城市已经在积极探索落地房地产长效机制，比如深圳正在推进的分层级住房供应模式。”因此，郁亮认为，行业已经迎来了落实长效机制的最佳窗口期，这是行业之福。

郁亮认为，对老百姓而言，房地产行业长效机制要落到实处，核心目标主要有两点：一是“住有所居”，即城市的绝大多数家庭，最终都应该获得有尊严的基本居住条件；二是“居者有其屋”，意味着城市的大部分家庭最终能拥有自己的基本住房。其中，“住有所居”要落到实处，关键是建立对低收入家庭、中低收入家庭的住房保障体系，发展租赁住房；而“居者有其屋”的实现，关键是增加可支付住房的供应，支持中等收入家庭的基本购房需求，持续推进危旧住房改造。

目标实现存在两大瓶颈

在本次交流会上，郁亮还以东京、新加坡的数据与北京进行对比，东京以北京80%的面积承载了1.7倍于北京的人口，而东京的普通家庭均有能力在1小时通勤范围内购买比较宽敞的房屋；同样，新加坡人口是北京的1/4，面积只有北京的4%，但能做到户均居住面积超过100平方米。

郁亮认为，从东京、新加坡的数据结果来看，“住有所居、居者有其屋”的目标在北上广深一线大城市是有机会做到的，但当前也存在两大主要瓶颈因素。

瓶颈之一是当前建设用地的供给效率较低，东京和新加坡的土地开发率均超过60%，而我国大部分城市不到25%，土地开发率最高的深圳也不到50%，北京则不到10%。

瓶颈之二是土地用途比例错配，这主要体现在三个方面：居住用地占比过低、工业用地占比过高、写字楼空置率较高。他进一步列举数据分析称，从居住用地占建设用地的比例来看，东京和新加坡分别约为70%和40%，而我国大部分核心城市的比例不足30%，可见我国的居住用地占比明显过低；以工业用地占建设用地的比例来看，我国大城市工业用地与居住用地面积两者规模相当，而国际发达城市工业用地面积远低于居住用地面积；与此同时，国内主要城市的人均商办面积，全部高于纽约、伦敦，是新加坡的3至6倍。

　　低端有保障、中端有支持、高端有市场

那么，如何克服上述瓶颈以实现房地产行业长效机制的落地？郁亮从企业的观察角度，分别从提高土地开发率、解决土地用途错配、供给端和需求端四个方面提出了明确的建议。

“首先，特大城市需要提高土地开发率，参考国际经验，建议不低于60%；其次，也需要更有效解决土地用途错配问题，居住比例不宜低于50%。”郁亮称。

同时在供给端，郁亮建议分层分级规划住房供应，做到“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。对于这三类住房的供应比例，他的建议是“2:4:4”，其中，保障性租赁住房约20%，对于需要保障的人群加大扶持力度，对无房的租房家庭可提供货币化补贴；人才住房和安居住房合计占比约40%，这部分房屋为可交易不动产，但只对符合资格的家庭开放一、二手房交易；市场化商品房的供应比例约40%，在基本居住、基本购房需求得到满足的前提下，逐渐退出市场化商品房的管制政策。

在需求端，郁亮则建议对基本购房、首次购房予以差异化的政策支持，增强本地居民基本购房的竞争力。