刘琳表示，从近三年来看，商品房销售面积年均17亿平方米左右，增速基本为0，这意味着，“十三五”以来我国商品房销售面积渐近峰值。因此，她预测，未来城市群是吸引房地产投资的重要区域，而其他区域，房地产投资增速会出现减速。

而对于做出这种判断的原因，刘琳表示，随着经济增长的趋势性下降，人口结构红利也在下降。“十四五”期间，25-45岁群体数人数下降，其中，33-44岁的住房改善需求群体数量仍在增加，但25-34岁的首次置业群体数量明显减少。

“25-45岁的群体，是购买住房的主要群体。”刘琳说，这个群体的数量在“十三五”期间实际上就比“十二五”期间减少了1800万人，可以看到房地产投资的增速由“十二五”的20%降到个位数，到了“十四五”期间这个群体的总数量还会减少2000万人。

除了红利减少外，涉房政策将仍保持收紧态势。刘琳表示，从近期中央相关会议释放的种种信号来看，“十四五”将坚持房地产去金融化，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

日前住房城乡建设部召开座谈会时指出，坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

对此，刘琳预测，“十四五”期间城镇新增住房需求总量保持高位缓慢下降。房地产开发投资维持低速增长，对经济增长的贡献率下降。而对于长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等五个近年吸引人口最多、城镇人口增加最快的城市群，“十四五”期间伴随经济较快增长和产业结构升级，房地产需求将持续增加。（经济参考报）