房地产市场回暖

“根据石家庄政府最新的房产政策规定，现在楼盘没有封顶、五证不全的情况下不允许预售售卖，防止没有封顶就预售而出现烂尾现象，目前限购已经取消，且降低了首付比例，由原来的三成降低至最低二成起。”浙江绿城石家庄分公司的房产销售经理郭一凡向记者介绍，石家庄全域将原首套首付比例30%，二套首付比例60%降至首套20%、二套 30%的首付比例，首付比例的下降也激活了一部分市场需求。“目前石家庄流量最大的楼盘也是卖的最火的楼盘是红星街高原森林城，它的优势是优惠幅度大且属于刚需房，缺点是小区人口密度大，容积率很高，受政策影响，刚需性住房的销售呈现逐步回暖的态势，但改善性住房变化不大。”据统计，今年前5个月石家庄商品住宅的主力户型为90~120㎡，面积低于90㎡的成交套数占比同比上升最多为13.11个百分点，90~120㎡的成交套数占比同比下降5.71个百分点，但占比最多达32.9%；120-160㎡的成交套数占比同比下降最多为6.7个百分点。成交总价在100万以内的成交套数占比最多为31.91%；其次为100万~150万成交套数占比为26.33%，同比上升6.75个百分点；总价为150万~200万成交套数占比为18.06%，同比下降2.54个百分点，这一组数据恰恰印证了这一现象。

“随着我国经济面好转，房地产利好政策措施的实施，以及各类购房需求的积累，房地产市场将回归到合理水平。”河北省住宅与房地产业协会会长曲俊义在6月25日召开的河北住房博览会上对未来房地产市场的走势给出了预测。这场“线上+线下”的住房博览会集合了石家庄城发投集团、保利集团、万科集团、天山集团等12 家知名房企，吸引了众多市民咨询，为房地产市场的回暖提前做了热身。石家庄市华夏房地产公司总工程师常聚英在接受记者采访时表示：”石家庄虽然近期也有部分政策出台，但市场反馈仍较为冷淡，预期恢复还需要一段时间。”常总认为，虽然从短期来看，房地产市场已经触底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。当前地产政策放松主要仍集中在三四线城市，预计未来将有更多一二线城市迎来二套住房政策放松，限购限贷条件也有望进一步放宽并有效提振地产销售。市场普遍认为，2022年下半年，随着利好政策不断出台，购房需求会得到进一步释放，市场景气度也将逐步回升。

钢贸商咬牙坚持

“三年的疫情持续给钢市带来沉重打击，目前钢贸商也都是在咬牙坚持。”在石家庄和平路的白佛钢材市场，多数接受采访的钢贸商表达了无奈的情绪。“底薪已经降低了一半，半年来基本没有任何提成收入。”一位在钢贸行业从事了近十年的老销售员向记者表示，由于前期疫情的管控，市场一天也没有几个客户来访，靠配货生存的钢贸销售员已经走了一大半，受整体大环境限制，暂时没有找到别的工作机会，只能在市场上“守株待兔”式销售。“众合达每天都有出货，可以问一下他们的情况。”“面对销售的主要客户——房地产行业的萎靡，确实给我们的销售带来了很大的影响，多数仍为以前的老客户，虽然出货量不多，但仍在维持经营。“记者在采访到该公司的张经理时他也表达了同样的无奈，针对当前的房地产市场政策的利好，他表示并不看好，”因为疫情的影响，导致各项成本的增加，人工、场地费、电费、物流费用都居高不下，甚至于在去年停业的大部分时间里，场地租金也没有下降一分钱，本就利润单薄，成本的高企让我们很难赚到钱，目前也是勉强度日，疫情的影响将呈会持续产生，钢贸行业很艰难“。张经理表示，本该迎来“金三银四”的钢材市场，因为房地产市场的冷清本就需求不震，后又遭遇唐山、廊坊等地的路段管控，好不容易有人要货的时候，要么是找不到货车，要么是找不到司机，司机和货车好不容易都配齐了，又遇上了公路限行劝返，一波一波的打击，令他们举步维艰。据透露，目前全国20万家的中小型钢贸商企业面临资金不足经营困难的窘境，钢企生产成本的上升也进一步挤压着钢贸商的利润空间，全国的钢贸市场都笼罩着一层悲观的情绪。

"房地产行业的变化也可以看做是钢需波动的晴雨表，房地产行业有了回暖迹象，这有助于修复市场悲观情绪。"好运虎黑色系产业研究总监李玥滢表示，房地产行业每年的钢材消费需求量基本在3亿吨左右，在所有下游用钢行业中需求规模最大，常年占比在50%以上如今，在各项密集政策刺激下，房地产行业有了回暖迹象，这有助于修复市场悲观情绪，强化市场对于房地产行业的需求预期，进而推进市场库存去化，利好钢价的阶段性筑底和价格修复反弹。

据调查，房地产行业6月份有44.53%的调研企业表示开工率不足，49.87%的调研企业表示开工正常，1.78%的调研企业表示满负荷生产，3.82%的调研企业表示开工不足或停工。6月份房地产和基建行业整体开工情况有所好转，7月份预计钢材采购量将比6月份有小幅度的增加。但影响钢材市场需求最大的两个行业景气度仍处于低位，房地产用钢无法恢复到往年水平已成定局，对钢材市场需求增量切莫抱有太大希望。据统计，目前库存仍高于近年同期，五大品种总库存高达2221.18万吨，钢厂主动控产情绪浓厚，五大钢材品种产量环比延续下行，螺纹钢减产尤为突出，预计后期钢材产量或继续回落。

对钢市拉动有限

“房地产回暖对钢市的拉动有限，不宜期待过高。”李玥滢在谈到房地产回暖给钢市带来的影响时谈到，”就发展周期而言，房地产行业已经过了市场边际扩张的窗口，市场整体进入存量市场阶段。因而，当前房地产行业的回暖更多是弱势修复和复苏，即使有政策的不断加持和刺激，市场的景气度也很难恢复到黄金时期的水平，后期房地产行业新开工面积环比将出现一定程度增长，但整体回升幅度有限，对于钢材市场的需求直接拉动空间有限，因此，对于房地产行业的回暖不宜期待过高。“

李玥滢提出，需要注意的是，当前房地产行业的回暖仍局限在前端的销售数据方面。和钢需有直接关联的新开工面积和拿地情况并未出现明显增长和抬升。因此，就短期而言，房地产销售数据回暖对钢材市场的需求回升作用有限。从开发商资金缓解到施工进度提速，新开工面积增加，最少需要三个月左右的时间，因此，房地产回暖的需求拉动兑现窗口期启动时间最早应该在今年的9月份左右，集中释放可能在第四季度，短期内更多是情绪层面的提振，对钢市的实际拉动有限。

而就目前的市场来看，经历了一轮恐慌性下跌后，目前市场进入到阶段性修复反弹周期，黑色系多品种出现不同程度反弹。只是，就目前的市场来看，市场库存仍处于历史高位，去库存化进程缓慢，基本面供需矛盾突出，钢厂减产自救存在很大不确定性，供给收缩空间有限，但在高温多雨天气影响下，需求回落明显，前期滞后需求兑现已被证伪，需求的负反馈作用明显，在这种情况下，短期内钢价有反弹机会但并不具备反转条件。

中物联钢铁物流专业委员会调查、发布的2022年6月份钢铁行业PMI为36.2%，环比下降4.6个百分点，钢铁行业运行较为低迷。从分项指数变化来看，疫情带来的影响仍有所持续，下游需求收缩，带动钢材价格整体下行，钢厂生产下降。预计7月份，市场需求整体继续偏弱运行，钢厂生产保持低位运行，钢材和原材料价格低位震荡。

在谈到未来钢市操作时，李玥滢认为市场更多会在高位震荡调整行情中等待新的突破方向到来，建议不要盲目抄底或追涨，稳健经营才是最好选择。