这标志房地产融资“第三支箭”发出。此次政策核心是支持修复优质房企的资产负债表，推动行业优化整合。后续证监会将推动相关项目尽快落地，形成示范效应。另外，目前证监会正在研究涉房企业IPO相关政策。

南开大学金融发展研究院院长田利辉在接受《证券日报》记者采访时表示，恢复上市房企和涉房上市公司再融资、并购重组融资、境外上市等工作，不是改弦易辙，而是在坚持房住不炒的方针下，优化当前房地产企业的融资和运营。

改善优质房企资产负债表

近日，证监会主席易会满在金融街论坛上表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

具体来看，上述5项措施包括：一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

五是积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

加快房地产风险出清

中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《证券日报》记者表示，此前，贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地，此次支持房企股权融资“第三支箭”发出，表明“三箭齐发”支持房企融资。

11月22日召开的国务院常务会议提出，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。

11月23日，人民银行和银保监会正式发布促进房地产市场平稳健康发展的16条举措；另外，“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券于11月24日发行。

刘水表示，此次股权融资支持措施较为全面，能够以多种方式支持房企融资，将加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。此外，建筑企业也将得到支持，支持房地产上下游企业整合。

基础设施REITs方面，据记者梳理，目前已有4单保障房REITs获批发行，其中3只已经上市。对于不动产私募投资基金试点，证监会相关负责人表示，允许不动产私募投资基金投资存量的住宅项目、商业地产、基础设施等，同时对基金管理人和投资者设定一定条件或门槛，后续尽快出台不动产私募投资基金备案细则。

田利辉认为，我国更需要的是发展REITs和不动产私募投资基金来盘活存量资产，探索房地产发展新路径。其中，保障性租赁住房REITs常态化发行将是我国资本市场房地产板块发展的重点所在。REITs发行可以使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式。