中金湖北科投REIT：聚焦产业园区 推动产业升级和区域高质量发展

公开资料显示，中金湖北科投REIT原始权益人为湖北省科技投资集团有限公司（“湖北科投”），基金管理人为中金基金管理有限公司（简称“中金基金”），于2022年12月30日获得上交所受理。中金湖北科投光谷REIT发行后，由湖北科投全资子公司武汉光谷资产投资管理有限公司（“光谷资产”）作为外部管理机构，与中金基金一同为基础设施项目的持续稳定运营保驾护航。

据悉，湖北科投聚焦产业投资、开发建设和资产运营，助力光谷区域产业集群建设和经济社会发展。截至2022年末，湖北科投已建成运营及在建的可租赁物业面积超过500万平方米，以产业研发楼和工业厂房等产业园区类资产为主，均为光谷片区具有重要影响力和持续竞争力的优质物业，为基金提供了丰富的可扩募资产。

招募说明书显示，该项目的基础设施资产包括位于武汉市东湖新技术开发区关山大道1号的光谷软件园A1-A7栋、商光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋（合称为“光谷软件园”）；以及位于武汉市东湖高新区光谷大道的现代光谷世贸中心互联网+项目。

此前，中金基金在反馈意见答复中提到，中金湖北科投REIT基础设施资产合计估值由16.20亿元下调至15.40亿元，下降0.80亿元。具体而言，光谷软件园A1-A7 栋估值由10.69亿元调整为10.24亿元，光谷软件园E3栋估值由0.77亿元调整为0.78亿元，光谷软件园C6栋估值由2.51亿元调整为2.40亿元，互联网+项目估值由2.23亿元调整为1.98亿元。

公告显示，中金湖北科投REIT项目基础资产账面价值合计5.68亿元，评估结果较招募说明书草案，该账面价值增值合计9.72亿元，增值率171.31%；其中目标基础设施资产账面原值合计7.28亿元，累计折旧合计1.60亿元，剔除累计折旧影响的物业增值率为111.68%。

市场观点称，产业园区是产业发展的集聚区，也是区域经济发展的重要载体。公募REITs可以通过资本市场打造可持续的投融资模式，在激发产业园区运营活力的同时，助力实现推动产业升级和区域经济高质量发展的目标。

而中金湖北科投光谷REIT将通过引领区域存量资产与新增投资良性循环，推动产业转型升级，对于盘活区域基础设施存量、带动新增投资、更好引领中部地区和长江中游城市群高质量发展、促进中部地区崛起战略和长江经济带重点区域协同发展具有积极意义。

中金山东高速REIT：高速公路品种再添一员 促进“交通强国”战略有益实践

另外一单新获批的基础设施公募REITs原始权益人为山东高速集团有限公司（简称“山高集团”），外部管理机构为山东高速股份有限公司（简称“山高股份”），同由中金基金管理有限公司进行管理。

基金初始投资的基础设施资产为山东省鄄城县至菏泽市高速公路（简称“鄄菏高速”），该项目位于山东省菏泽市内，全长43.149公里。鄄菏高速是国家高速公路网德州-商丘-上饶高速公路（G0321）在山东省菏泽市的重要组成部分，也是山东省“九纵五横一环七射多连”高速公路网最西边的“一纵”和绕山东环线“一环”的重要组成部分，是贯通鲁西、沟通京津冀、连接河南中原腹地的南北向省际大通道。

公告显示，根据初始评估报告，产品采用收益法作为评估方法，折现率为8.73%。采用收益法评估后的基础设施资产在评估基准日（2022年12月31日）的预计未来现金流量现值为283686.76 万元，增值额为48160.87万元，增值率20.45%。

此外，中金基金在答复上交所针对鄄菏高速历史交通量及收入复合增长率的合理性时表示，2016至2022年期间，交通量均呈现增长趋势，仅在2022年因疫情原因导致交通量下降，通行费收入仅在2020年因新冠疫情的影响呈现负增长，除此之外，鄄菏高速在运营期间未受到其他特殊事件影响。从鄄菏高速历史交通量和通行费收入看，其历史复合增长率远高于预测期复合增长率水平。

高速公路是社会经济发展的“动脉”，是区域经济运行情况的“晴雨表”，是服务人民美好生活的“生命线”，是推进高质量发展的“先行官”。

山高集团表示，发行上市交通基础设施公募REITs，将助力盘活交通基础设施存量资产、丰富长期金融产品“工具包”，是资本市场服务实体经济、助力“交通强国”战略的有益实践。通过基础设施REITs的运作，希望将净回收资金进一步投入同区域内基础设施项目的完善，以实际行动助力《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》的落地。

中金基金观点称，将继续加强公募REITs领域投入，在实践中不断提高投资与运管能力，努力实现资产持续稳健运营，积极探索不同基础设施资产类型及优质基础设施资产的扩容、扩募，保护投资者合法权益，切实提高投资者获得感，助力公募基金行业高质量发展。