在业内人士看来，城投转型已迫在眉睫。而借助公募REITs，城投公司有望真正打造“投、融、建、管、退”的全周期流程，形成投融资的良性循环，有效降低企业负债率，打造资产上市运营平台，逐步向市场化发展前进。

融资环境收紧

在自身造血能力不足、融资循环愈加“吃力”的背景下，我国城投公司亟需转型发展已成为业界共识。

中证鹏元通过统计2023年以来城投公募债发行主体的偿债能力相关财务比率，发现从2019年到2022年，相关主体的资产负债率持续走高，反映短期偿债能力的现金短债比和反映长期偿债能力的EBITDA/带息债务均于2022年降至四年来的最低点，这也恰恰反映了现阶段城投公司拿地的资金主要来源于举债而非存量自有资金。

在上述情况下，城投公司拿地后若不能于一定时限内实现资金回笼并达到预期盈利水平，就很容易拉长资金占压周期、加大偿债压力。而在填补偿债缺口时的短期高利借债行为又会进一步加重利息负担、推升偿债压力。毫无疑问，这将在客观上导致隐债新增，不利于存量隐债的有序化解。

值得一提的是，2023年以来，围绕着“坚决遏制新增隐债”“有序化解存量隐债”“防范化债风险”等政策表述，目前城投债融资已然处于严监管周期中。

根据华福证券研究所测算，2023年上半年，城投债的发行规模为3.55万亿元，相比去年同期增长12.02%；净融资1.01万亿元，延续了2022年的下滑态势，同比回落12.27%。

“我们认为在严控隐债的常态下，城投债的融资条件或较难有明显改善。”华福固收首席分析师李清荷指出，“分债项隐含评级来观察城投发行规模，可以看到，自2020年末起，低评级城投债的发行占比呈现出明显走低趋势。2023年1月至6月，AA-级及以下城投债的发行规模平均占比在11%左右，大幅低于2020年16%的水平。”

同时，惠誉近期发布的报告提到，REITs的特点与城投转型发展需求天然契合，尤其是紧密契合城投企业公共政策职能的基础设施资产，如交通运输、公共租赁住房、城市公用事业和产业园等。

“REIT发起人的职责通常仅限于战略投资者及运营服务提供商。通过REIT发行，项目相关的资产和负债转至REIT投资者，且对城投企业不形成表外债务。”惠誉解释称，将REITs与城投发展结合，有助于进一步降低负债率，预期地方城投将会更积极的发行基础设施REITs作为融资工具。

REITs大有可为

记者注意到，进入2023年后，城投公司整合动作频繁。

根据券商统计，截至2023年5月，城投公司年内合计整合逾200起，较去年同期明显增多，且主要集中于区县级城投平台。

“在城投公司转型、融资环境边际趋紧的背景下，母子城投公司‘多线作战’的难度增大，化零为整实为大势所趋。”一位业内人士接受记者采访时坦言，“与此同时，基础设施公募REITs的推出，契合当下城投公司经营转型的诉求，能助力企业‘找到第二增长曲线’，并摆脱原先对‘重资产’发展路径的依赖。由于我国公募REITs试点主要聚焦于基础设施领域，而这与城投公司的主营业务天然契合，因此城投公司发行公募REITs具有先天优势。”

值得一提的是，近期，上海城投控股股份有限公司（简称“城投控股”）宣布将启动保障性租赁住房公募REITs的申报。

通过发行基础设施公募 REITs，城投控股有望搭建起可持续扩充的权益资金融资通道，实现保障性租赁住房项目“投、建、 管、退”的全周期运营，并以此提升公司租赁住宅的滚动投资能力。同时，开展基础设施公募 REITs 还可盘活公司存量资产，有助于增强公司可持续经营能力。

上海城投控股股份有限公司董事长张辰接受记者专访时称：“借由发行基础设施REITs，我们能将几乎没有流动性的保租房重资产转化为可公开上市交易的REITs基金份额，并引入公开市场的权益类资金，为企业提供强大的融资支持，让企业可以‘轻装上阵’，更专注地投入到保租房项目的投资和运营之中。不仅如此，基础设施REITs作为新型金融工具也有助于强化上海城投各板块之间的协同发展能力，形成叠加效应，助力保租房业务板块转型为可持续发展的‘轻重并举’的经营新亮点。”

另据新华财经不完全统计，年初以来多家城投推进REITs申报工作。

2月7日，重庆地产集团全力推进公募REITs的发行，力争上半年取得特许经营权。3月14日，五矿证券到云南能投集团座谈，在公募REITs、债券发行等方面合作。3月30日，上交所到云投集团交流座谈，双方在债券发行、REITs产品培育等加大合作。5月15日，上海市国资委推动临港集团REITs扩募，上海城投集团、上海电气、上海地产集团项目首发申报。

此外，5月24日，武汉市国资委赴武汉金控集团、市城发集团等调研，探讨公募REITs方式盘活资产。5月30日，河南水投集团加强与保险资管机构对接，在水利产业基金、REITs发行等方面合作。6月13日，国泰君安同银川通联资本、城发集团等开展座谈，就发行公募REITs等事项达成初步合作。

提升资产质量 厘清政企关系

总而言之，公募REITs对城投公司转型的助力作用不容小觑。REITs这一创新金融工具在为城投公司持续输血与造血的同时，还能改变其“重建设、轻运营”的经营思路，使其适应市场化竞争，促进企业高质量发展，可谓一举数得。

当然，市场也必须清楚地看到，由于城投公司兼具职能性、政策性、民生性，自身地位特殊，因此其发行公募REITs需要经过更加严格的审查，只有那些能真正满足发行要求的优质资产，才可能成功上市。

在大部分业界专家看来，城投主体在发行公募REITs之前，应当做好三方面的准备工作。

首先，是明确市场化转型发展的目的，厘清政企关系。城投公司与地方政府有着千丝万缕的联系，而公募REITs的底层资产需要完全脱离各类信用增持和担保措施，仅仅依靠自身产生的现金流。显然，要实现真正转型发展的目标，就要转变依赖地方政府的思想，既要厘清关系又要寻求相关业务的合作，实现良性的市场化发展。

其次，应整理和划分自身的资产类别。城投公司旗下资产往往具有类别多、数量多，但质量参差不齐的特点。为建立REITs的资产框架，根据自身业务特点、资产成熟度等，可以将资产划分为三大类别：即准备开发的资产；有一定基础，正在培育期的资产；比较成熟，正在运营且能够产生稳定现金流的资产。无疑，第三类资产更适合发行公募REITs，第二类资产适合REITs扩募，进行再投资，第一类资产则需要进行盘活，适合长期储备。

再者，是平衡好公募REITs与债务融资的关系，注重收益和长远发展。在城投转型过程中，公募REITs的上市不应当影响发行主体债务融资的正常运行，尤其是对于优质资产较少且规模中等的城投公司，该类主体更应注意从收益角度和长远发展进行考虑，提前规划，双管齐下。