2024年，地产债能否继续参与？

在业内人士看来，尽管受利好政策频出的影响，房企公开市场再融资压力大概率相对可控，但从“资质修复”到“行业康复”仍需时间。对于投资者而言，现阶段融资顺畅、销售具备韧性的均好型、中好型国企地产债在经历了一定调整后已经具备配置价值，可作为底仓配置选择；与此同时，当前存在显著价差的地产债也已显露参与价值，即错配型和部分中好、弱好型地产债在市场整体好转时获益空间更大，可将其作为主要的收益增厚型品种。

政策利好频现

本周，自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房的消息引发业界热议。

“这是政策面在放松上海住房限购、降低购房门槛方面推出的最新举措。”东方金诚首席宏观分析师王青指出，“与近期广州放开120平方米以上户型限购一起，这是国内的房地产支持政策持续在楼市需求端发力，应该说找准了当前楼市低迷的症结所在。特别是一线城市的政策变化往往具有风向标作用，预示着后续房地产支持政策有望全面加码。”

“个人认为，2024年，我国的房地产行业大概率会维持筑底企稳态势，下半年在政策力度到位、政策效果逐渐显现的情况下，销售端料有所好转。”一位券商交易员在接受记者采访时指出，“就地产债而言，考虑到2024年境内地产债的到期规模有所下降——这意味着今年地产债的净融资缺口会显著收窄，尤其是下半年各月的净融资额大概率将回归正值区间，则伴随境内地产债兑付风险的回落，未来各机构可继续关注该品种的投资机会，适时加大配置力度。”

根据券商统计，2024年民营房企和国有房企的债务接续需求存在不同程度下降，整体偿债压力较2023年有所缓释。具体来看，2024年境内外地产债的合计到期规模为5212.56亿元，整体偿债规模有所下降且偿债压力主要集中于上半年。

值得一提的是，近两年民企境内债的发行量大幅萎缩，叠加前期待偿还债券大多已完成兑付，因此2024年境内民企地产债的到期规模显著下降，仅占民企债总到期规模的一成左右——约454.52亿元。

市场审慎乐观

不过，考虑到地产行业整体回暖尚需时日，则即便2024年地产债兑付压力有所缓释，也不能排除少数房企违约事件发生的可能。

“个人预计，2024全年房地产投资和销量增速会落在-5.0%左右，降幅虽较2023年收窄，但依旧处于负值区间。”一位机构投资部负责人向记者表示，“眼下，市场对于地产行业的预期仍偏悲观，避险情绪较为浓重，房企尤其是民营房企的自主融资能力受到显著制约。不仅如此，销售端的压力仍在持续向投资端传导。个人认为，在房地产行业销售投资未出现显著回暖迹象前，对于行业尾部风险的释放依旧不可掉以轻心。”

来自中诚信国际研究院的观点亦认为，现阶段，各机构仍需关注高债务房企发生债券兑付违约、交叉违约、展期或破产重整的可能性，以及房企信用风险向产业链上下游或金融机构外溢的负面影响。

当然，市场也无需过于担忧。毕竟，2024年房地产行业信用风险出清进入尾部已成为业界共识。

“我们预计，房企违约主体数量及地产债违约规模将进一步下降。”东方金诚分析师唐晓琳称，“一方面，经过前期风险的持续释放，目前未出险房企大多为安全系数较高的主体，抗风险能力普遍较强。另一方面，我国针对房地产行业的政策空间仍然较大，‘稳增长’压力下，2024年房地产刺激政策还将继续加码。在行业筑底企稳的大环境中，房企外部流动性压力料有所缓和，预计行业信用风险会继续下降 ，少数房企违约事件对市场冲击程度可控。”

记者也关注到，当前出险房企处理债务违约的方式不再局限于单只债券展期，更多为整体债务重组，主要手段包括延长债务期限、利息资本化、本金分期摊销、追加额外增信措施、债转股等。实际上，2023年，已有部分房企完成境内或境外的债务重组。

借鉴前期房企债务重组的成功经验，唐晓琳判断，2024年房企在债务重组方面会取得更大进展，推动更多大型房企重新步入经营正轨。

布局有的放矢

综上，回到地产债的投资布局层面，出于安全考虑，大部分机构认为，估值稳定性较高、融资渠道顺畅且融资成本处于行业较低水平的均好型和中好型国企地产债更适合作为底仓配置，并可通过久期的长、短切换应对市场变化。

兴业证券经济与金融研究院固定收益研究中心分析师罗婷认为，考虑到央企与地方国企在信用资质、融资便利和销售层面依旧占优，后续更大概率能享受到交易层面的热度和收益，因此建议投资者在其中根据流动性和经营能力寻找安全认可度更高的标的。

至于弱好型和错配型国企地产债，更适合作为进攻型品种。尤以错配型房企来看，其销售操盘能力在行业中并不出众——或由于历史原因债务负担过重，或兼具一定规模类城投业务，或盈利能力有限，但该类房企股东背景较强，融资条件占优，因此总体债券的收益率相比均好型和中好型房企更高。对于能够承受一定估值波动的投资机构而言，当前可适当拉长久期获取超额收益，此类地产债的波动幅度虽较大，可收益空间也更大。

再就一般型房企来说，考虑到该类主体的经营情况有待改善，且债务压力相对偏重，当前融资条件在行业中并不靠前，依赖于股东背景实力和流动性支持。因此，该类债券或更适合短久期操作，同时需时刻关注股东的支持意愿和能力，若股东支持能力下降或支持意愿下降，建议及时调整配置需求。

“总而言之，地产风险的至暗时刻已过，对于秃鹫投资者来说，当前存在显著价差的地产债已显露参与价值，可持续关注。”中信证券首席经济学家明明说。